Lettre d'information JUIN 2006
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EDITO Chers Résidents de la copropriété du château d’Ancely, C’est avec le plus grand plaisir que les membres de l’association DICA vous adresse cette deuxième lettre d’information. Les retours positifs et encourageants de la précédente lettre d’information nous motivent pour poursuivre nos actions : faire respecter notre règlement de copropriété (dont vous trouverez l’intégralité sur notre site Internet) et défendre les intérêts des copropriétaires de notre résidence.
Dans la présente lettre, nous allons vous apporter quelques éclaircissements concernant la tenue des prochaines assemblées générales extraordinaires par bâtiments et de l’assemblée générale ordinaire normalement prévue avant le 30 juin 2006.
Nous vous en souhaitons une bonne lecture.
L’équipe DICA
SITE INTERNET
Nous sommes heureux de vous informer de l’ouverture de notre site Internet :
Celui-ci est fidèle à nos engagements d’objectivité, de transparence et d’information. A travers ses pages, vous découvrirez les actions menées par nos différents groupes de copropriétaires bénévoles.
Vous trouverez notamment :
· Une zone de téléchargement dans laquelle sont d’ores et déjà disponibles : notre première lettre d’information et notre règlement de copropriété dans son intégralité,
· Une foire aux questions et nos dossiers thématiques qui seront régulièrement alimentés par les préoccupations dont vous nous ferrez part,
· Une section « liens web » qui vous permettra de consulter certains sites Internet en relation avec la vie en copropriété (institutions, associations, …).
Nous tâcherons également de vous tenir au courant de l’actualité de notre résidence.
LE SAVIEZ-VOUS ?
Vous êtes copropriétaire - Vous désirez qu'une idée, une question ou une proposition qui émane de vous soit votée en assemblée générale des copropriétaires.
Vous demandez au syndic (Cabinet Michel, M Durand) chargé de convoquer l'assemblée générale, d'ajouter votre résolution à l'ordre du jour de la réunion en lui adressant un courrier recommandé avec AR, impérativement avant réception de la convocation à la dite assemblée.
Qu'est-ce que le syndicat des copropriétaires, et à quoi sert-il ?
Base légale : art. 14 Loi 10 juillet 1965, art. 14, 26 Décret 17 mars 1967
Le syndicat désigne en fait l'ensemble des co-propriétaires.
Qu'est-ce que le syndic, et à quoi sert-il ?
Base légale : art. 18 Loi 10 juillet 1965
Le syndic est l'organe d'administration de la copropriété, son membre exécutif. Il agit au nom de la copropriété, recrute les prestataires, passe les contrats, perçoit les charges.
Le syndic est mandataire du syndicat des copropriétaires. Il n'est donc pas employé de la copropriété, il la représente de manière indépendante et perçoit une rémunération pour cela ; il doit donc lui rendre des comptes sur sa gestion. L'interlocuteur privilégié de ce contrôle est le Conseil syndical. D'une manière générale, le syndic a l'obligation légale de conserver l'immeuble et veiller au respect de son règlement de copropriété. Il est investi pour cela d'un lourd devoir d'information et de conseil.
Qu'est-ce que le conseil syndical, et à quoi sert-il ?
Base légale : art. 21 Loi 10 juillet 1965, art. 21, 22, 25, 26, 27 Décret 17 mars 1967
Le conseil syndical constitue le volet exécutif du syndicat des copropriétaires. En théorie, il aurait seul vocation à gérer la copropriété au quotidien. Mais ce travail étant parfois long et technique, une part importante de ses prérogatives est confiée au syndic. Ceci ne fait pas du conseil syndical un organe sans pouvoir. Il contrôle le syndic, qui agit comme son mandataire. Mais dans un souci de bonne gestion, la loi prévoit également que le conseil syndical contrôle et assiste le syndic dans sa mission de gestion.
Qu'est-ce que l'assemblée générale, et à quoi sert-elle ?
Base légale : art. 17, 22 à 26 Loi 10 juillet 1965, Décret 17 mars 1967
L'assemblée générale est l'organe décisionnaire par excellence de la copropriété. Un peu à l'image du Parlement, elle constitue le lieu d'expression démocratique au sein duquel sont prises les décisions et se dessinent les lignes et orientations de la copropriété. Seules les décisions de l'assemblée comptent, juridiquement parlant. Tout autre mode de consultation est exclu, notamment la consultation écrite des copropriétaires. L'assemblée générale doit se tenir au moins une fois l'an (depuis la loi SRU : avant le 30 juin, pour statuer sur le budget prévisionnel). C'est l'assemblée générale ordinaire. Mais d'autres assemblées peuvent avoir lieu dans des intervalles plus courts, pour traiter de points urgents, par exemple. On les appelle alors assemblées générales extraordinaires.
Qu'est-ce que le syndicat secondaire des copropriétaires, et à quoi sert-il ?
Base légale : art. 27 Loi 10 juillet 1965 art. 24, 25, 26 Décret 17 mars 1967
Dans les copropriétés importantes comportant plusieurs bâtiments, la nécessité peut être ressentie de clarifier la gestion. Cela implique la mise en place de syndicats secondaires. Ceux-ci fonctionnent de manière identique à celle du syndicat principal, mais leur champ d'action est plus ciblé. Leur fonctionnement, identique à celui du syndicat principal.
Les copropriétaires d'un même bâtiment peuvent donc, s'ils se réunissent en assemblée générale, décider entre eux la constitution d'un syndicat secondaire. La majorité est alors la majorité absolue des copropriétaires concernés.
Quels sont les pouvoirs de l'assemblée générale ?
Selon leur importance, les décisions sont prises à des majorités différentes, définies par les articles 24, 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965.
La majorité simple de l'article 24 :
Il s’agit de la majorité des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée générale. Les abstentionnistes ne sont pas pris en compte. Elle s'applique aux décisions relatives à la gestion courante et à l'entretien (peinture de la cage d'escalier, nettoyage des tapis, travaux d'accessibilité aux handicapés s'ils n'affectent pas la structure de l'immeuble).
La majorité absolue de l'article 25 :
Il s’agit de la majorité des voix de tous les copropriétaires (présents, représentés ou absents). Cette majorité est requise notamment pour désigner ou révoquer le syndic, autoriser un copropriétaire à effectuer des travaux touchant aux parties communes ou autoriser la pose de compteurs individuels d'eau froide, mais aussi pour supprimer les vide-ordures.
Si le projet de résolution a obtenu, par un vote favorable ou défavorable, au moins le 1/3 des voix de tous les copropriétaires, il est procédé au cours de la même assemblée générale à un second vote à la majorité de l'article 24. L'assemblée générale peut aussi décider que la question sera à nouveau inscrite à l'ordre du jour d'une prochaine assemblée générale. En revanche, si le projet ne recueille pas le 1/3 des voix, le vote pourra avoir lieu lors d'une prochaine assemblée générale, qui devra être convoquée dans les 3 mois, à la majorité de l'article 24.
La double majorité de l'article 26 :
Il faut la majorité des membres du syndicat représentant au moins les 2/3 des voix de tous les copropriétaires. Elle s'impose notamment pour voter la modification du règlement de copropriété en ce qui concerne l'usage des parties communes ou pour décider la réalisation de certains travaux (installation d'un ascenseur...).
Pour les travaux d'amélioration, lorsqu'une résolution n'atteint pas la double majorité, mais recueille les votes favorables de la majorité de tous les copropriétaires totalisant au moins les 2/3 des présents ou représentés, une deuxième assemblée générale peut être convoquée. Lors de cette assemblée générale, si la moitié des copropriétaires du syndicat de copropriété représentant les 2/3 (présents ou représentés) votent en faveur du projet, la décision est alors entérinée.
Que signifie le QUITUS, à quoi sert-il ?
Base légale : art. 1993 Code civil
Le mot latin quitus désigne le fait de quitter une obligation, d'en être quitte.
Le syndic est mandataire du syndicat des copropriétaires. Or aux termes du Code civil (art. 1993) un mandataire doit rendre compte de la gestion de son mandat. Le vote d'un quitus, s'il est couramment pratiqué par les syndics, n'est en rien nécessaire, ni obligatoire. Pour le syndic, l'intérêt du quitus est qu'il se trouve déchargé d'une responsabilité qui peut peser de longues années durant sur sa gestion. Pour la copropriété, c'est une quasi renonciation à un droit, qui ne comporte aucun avantage, alors même que l'assurance professionnelle du syndic est payée par la copropriété (elle fait partie intégrante des honoraires versés au syndic).
REPONSES
Lors de la précédente lettre d’information, nous avions posé quelques questions au syndic et au conseil syndical, seul ce dernier nous a répondu. Voici les réponses :
Q : Quand les appels d’offres seront-ils lancés ?
R : Un appel à candidature a été publié dans la Dépêche du Midi du 23 mai 2006.
Q : Qui va participer au dépouillement des réponses aux appels d’offres ?
R : La commission travaux et M Marty (Architecte)
Q : Sur quels critères sont faits les choix des prestataires ?
R : Les entreprises retenues sont celles qui soumettent les offres les mieux disantes (réponse aux critères techniques, cahier des charges, meilleurs prix, notoriété, qualification et solidité financière acquises).
Q : Est-il prévu de soumettre aux votes des co-propriétaires le choix des prestataires ?
R : Le texte de résolution adopté lors de l’assemblée générale du 20/02/06 précise que le syndic obtient l’autorisation d’effectuer les appels d’offres, de souscrire et signer les marchés
Q : Comment les co-propriétaires ont-ils accès au cahier des charges ?
R : Permanences de la commission travaux et du syndic.
Q : Allons-nous utiliser une partie ou la totalité des provisions pour grosses réparations pour financer les travaux votés ?
R : L’utilisation de la provision pour grosses réparations sera inscrite à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale ordinaire.