Lettre d'information JUILLET 2006

Publié le 21 septembre 2006 par Equipe DICA

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EDITO

Chers Résidents de la copropriété du château d’Ancely,

Notre résidence est en train de vivre une période historique : le vote des gros travaux dans le cadre de l’OPAH. Tout d’abord, nous souhaitons rappeler que nous ne sommes pas contre les travaux, mais contre la façon dont cela nous est présenté. Des travaux OUI mais pas dans ces conditions.

Le délai très court entre la réception des convocations et les premières assemblées générales de bâtiments ne nous a pas permis de diffuser cette lettre d’information à temps. Nous nous excusons auprès de ceux dont l’AG est déjà passée et qui auraient souhaité plus d’informations avant le vote. Cependant, nous avons tout de même réagi puisque se sont tenues deux réunions en plein air et certains membres de notre association partent chaque soir à la rencontre des copropriétaires inquiets directement dans leurs bâtiments. A cette occasion, nous faisons remplir une enquête concernant les travaux. Vous trouverez dans cette lettre les premiers résultats obtenus.

Nous vous en souhaitons bonne lecture et vous donnons rendez-vous en septembre pour l’AG ordinaire.

L’équipe DICA

LES TRAVAUX

Pourquoi NON ?

Les articles 24, 25, 25-1 et 26 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précisent quelles doivent être les majorités de votes en fonctions du type de résolution proposée lors d’une assemblée générale (voir lettre d’information n°2). Après analyse attentive de l’ordre du jour des différentes AG, nous nous sommes aperçus que 19 résolutions sur 20 étaient soumises injustement au vote à la majorité de l’article 24 et une seule à la majorité de l’article 26. Plusieurs courriers de contestation ont alors été adressés à notre syndic lui faisant remarquer l’irrégularité de ces ordres du jour.

Il semblerait que nous ayons été entendus puisque le syndic annonce oralement au début de chaque assemblée que certaines majorités de vote ont été modifiées après consultation avec le cabinet d’architecte.

Par ailleurs, le 3ème alinéa de l’article 11 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 précise que doivent être notifiés, au plus tard en même temps que l'ordre du jour, les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, les contrats proposés, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux. De plus, l’article 3 de l’arrêté n° 90-34/A du 2 mars 1990 ajoute que les devis doivent être détaillés.

Les montants de certains projets de travaux sont tout simplement ahurissants comme, par exemple, les 6 712 € demandés pour la peinture de la cage d’escalier (quelle que soit sa taille …), 1 420 € pour le remplacement des boîtes à lettres, …

De plus, plusieurs travaux soumis aux votes se révèlent totalement inutiles, si ce n’est irréguliers.

En effet, le détalonnage des portes, les amenées d’air en façades et la réfection des ouvrages menuisés dans les selliers touchent à la partie privative et ne peuvent être imposés par l’assemblée générale (cf. article 26 de la loi n°65-557).

Pour ce qui est de l’inutilité, comptant entre autre le système VIGIK qui, bien qu’étant un excellent produit se révèle surdimensionné par rapport à nos besoins, comptons également le système d’évacuation des gaz qui nous est imposé par la convention de l’OPAH.

Enfin, signalons que les travaux de création de rampe d’accès et de main courante bénéficient de subventions spéciales de l’ANAH en dehors du cadre de l’OPAH. N’aurait-il pas été judicieux de communiquer sur ce point ?

Or, on nous demande de voter des enveloppes estimatives définies à partir d’études préalables n’ayant fait l’objet d’aucun appel d’offre. C’est comme si vous faisiez réparer votre véhicule sans avoir un devis des réparations. C’est dangereux pour votre porte-monnaie …

A titre d’information, nous avons fait faire un devis pour le remplacement d’une porte d’entrée de cage d’escalier (porte avant). Le prix que nous avons obtenu, sans la moindre négociation, est 25 % moins cher que celui proposé dans la résolution soumise aux votes et ce, pour un produit similaire.

QUI PAYE......

Et voilà, les travaux arrivent d’un bloc et un semblant d’addition avec …Vous n’êtes pas sans savoir que certains vont au devant des grosses difficultés.

Le conseil syndical et le syndic se sont évertués à vous expliquer comment financer les travaux, nous allons vous préciser comment cela se passera si vous ne pouvez pas payer…

Et si un copropriétaire ne paie pas…. La copropriété doit-elle payer pour lui ?

Base légale : art. 18, Loi n°65-557 du 10 juillet 1965

Tous les copropriétaires ont l'obligation de contribuer aux charges à hauteur de leurs tantièmes.

Cette obligation naît dès que les comptes du syndic ont été approuvés par l'assemblée générale et que le délai de recours est expiré (Cass. 3e civ., 6 mai 1996, no 94-16.972, Synd. des copr. de l'immeuble du 4, place de la République à Saint-Ouen c/ Baron : cité par M.-F. Ritschy, Inf. rap. copr., nov. 1997, p. 10).

Il n'y a aucune solidarité de principe entre les copropriétaires.

MAIS, les charges étant dues dans leur globalité, les copropriétaires solvables sont contraints de venir combler le passif laissé par celui d'entre eux qui tarde à payer.

Le syndic est habilité à procéder ainsi pour éviter que le syndicat ne soit condamné ou pour que les travaux nécessaires à l'entretien de l'immeuble puissent s'effectuer. Cette pratique est tellement répandue que la doctrine et de nombreux ouvrages font référence à une obligation de solidarité, qui n'a aucune réalité juridique mais dont les effets sont quotidiens. Elle s'étend dans une certaine mesure aux locataires accédants à la copropriété et aux acquéreurs dans les ventes à terme HLM.

Il en découle :

- l'obligation pour les copropriétaires de subvenir aux défaillances de l'un d'entre eux, sans limitation .

- la possibilité pour la copropriété de demander des dommages et intérêts en cas de retards répétés et volontaires de paiement d'un copropriétaire de mauvaise foi.

- la plus extrême sévérité des tribunaux à l'encontre des mauvais payeurs.

Si un copropriétaire est défaillant vous pouvez :

- lui accorder des délais de paiement

- lui adresser un commandement de payer par huissier de justice

- recourir aux différentes saisies mobilières sur ses biens ou ses salaires

- inscrire une hypothèque sur son lot

- faire vendre son lot aux enchères, le syndicat bénéficiant d'une créance privilégiée qui prime même sur les créanciers hypothécaires (privilège de l'art. 20)

Certaines copropriétés sont tellement dégradées qu'il est impossible pour le syndic de recouvrer les charges, car plus personne ne veut payer (il n'est pas possible de provoquer la vente d'un bloc de tout l'immeuble). Ce cas de figure a donné lieu aux dispositions d'urgence de l'art. 29-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

En définitive, donc, l'arsenal législatif est suffisant pour faire payer les récalcitrants, mais certains copropriétaires procéduriers peuvent parfois donner bien du fil à retordre aux syndics.

Il ne s’agit pas de faire peur mais bien de donner de l’information. Aussi, nous vous invitons à vérifier les aides auxquelles vous aurez droit, des plafonds existent bien !!! Les conditions sont là et les contraintes avec (pas de revente avant 9 ans…etc. ) !!!

Enfin, vous aurez toujours recours à un emprunt sur 10 ans. Mais comment ferez vous pour les autres travaux ?

Des travaux OUI, dans le respect de la législation, avec des devis à l’appui, au moindre coût ! Et un plan de répartition de charge communiqué et gérable par tous !

LE SAVIEZ-VOUS ?

Quand doit avoir lieu le dépouillement des votes effectués lors d’une Assemblée Générale ?

Le procès-verbal (qui comporte le résultat de chacun des votes) est authentifié par la signature, dès la fin de la séance, du président de l’Assemblée, du secrétaire et du ou des scrutateurs le cas échéant.

Quels sont les recours possibles contre une décision validée par l’Assemblée Générale ?

Seuls peuvent contester les décisions prises en Assemblée, les copropriétaires ayant voté « non » ou s’étant abstenus. Aucun recours n’est possible pour les copropriétaires ayant voté « oui ».

Qui a la charge des travaux en cas de vente de votre appartement ?

Lorsque l’Assemblée Générale vote des travaux, elle fixe le montant de la dépense et la date d’exigibilité de la ou des provisions correspondantes. Celui qui est copropriétaire au moment de la date d’exigibilité d’une provision doit s’acquitter de cette provision. Le vendeur doit s’acquitter des provisions dont la date d’exigibilité est antérieure à la vente, même si les travaux ne sont exécutés qu’après la vente.

Résultat partiel de l’enquête

	Oui	Non	N’a pas répondu
Etes-vous satisfaits de la date de votre Assemblée Générale ?	53,6%	39,2%	7,2%
Avez-vous reçu vous-même votre convocation ?	78,6%	19,6%	1,8%
Avez-vous lu entièrement l’ordre du jour ?	71,4%	25%	3,6%
Trouvez-vous la convocation suffisamment détaillée ?	26,8%	66%	7,2%
Vous trouvez-vous suffisamment informés sur la nature et la réalisation des travaux ?	19,6%	78,6%	1,8%
Je suis capable de dire	Oui	Non
Le montant de mes travaux	67,9%	32,1
En quoi consiste le ravalement de façade	30,3%	69,7%
Les horaires de la commission travaux	14,3%	85,7%
Les horaires de permanences du cabinet Michel	23,2%	76,8%